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Orientaciones prácticas sobre la compra de inmuebles en España

Silvia Colldefors

 

 

ORIENTACIONES PRÁCTICAS

SOBRE LA COMPRA DE INMUEBLES EN ESPAÑA

 

 

I.- Pautas Generales

 

En España, la propiedad se adquiere mediante el otorgamiento de una escritura de adquisición autorizada por un notario público español e inscrita en el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle establecido el bien raíz. El registro de dicho título o escritura constituye la prueba esencial de la propiedad.

 

Al planificar una transacción inmobiliaria, es esencial que el Comprador lleve a cabo una revisión con la debida diligencia sobre los siguientes elementos:

 

  • Comprobar en el Registro de la Propiedad que el vendedor es el propietario inscrito y que la propiedad y el terreno en venta coinciden con los datos inscritos en el Registro, y que no existen deudas, cargas u otros gravámenes, tales como hipotecas, sobre la propiedad.
  • Comprobar que no se ha iniciado ningún procedimiento judicial contra la propiedad por contravención de las leyes de planificación territorial.
  • Comprobar si la parcela objeto de la transacción tiene o no restricciones de edificación, si se encuentra en una zona verde o incluye un sendero público, servidumbres u obligaciones similares.
  • Además, si la propiedad limita con la costa, podría estar sujeta a la Ley de Costas, por lo que es necesario revisar las posibles restricciones.

 

Aunque esto no es obligatorio, es aconsejable contratar a un arquitecto para que compruebe la estructura del edificio, así como cualquier aspecto técnico, y –en su caso- realice un levantamiento topográfico del terreno.

 

Por otra parte, respecto a la documentación necesaria para la compra, el vendedor debe entregar al comprador los siguientes documentos:

 

  • El último recibo pagado por el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Es útil obtener un certificado del ayuntamiento que demuestre que no hay impuestos pendientes de pago de años anteriores.

 

  • El certificado catastral que indica los lindes exactos y la superficie de la propiedad.

 

  • La cedula de habitabilidad expedida por el ayuntamiento. Este documento es necesario para conectarse a los suministros (compañías de electricidad y agua).

 

  • Recibos que prueben que todas las facturas de suministros han sido pagadas por el propietario anterior.
  • A partir del 1 de junio de 2013, todas las viviendas en venta en España están obligadas por ley a disponer de un Certificado de Eficiencia Energética (CEE). El vendedor está obligado a mostrarle este certificado.

 

  • En su caso, verificar la existencia o no de concesiones admirativas que puedan afectar al inmueble.

 

  • Asimismo, se requiere la presentación de un Certificado de Invasión Costera para determinar que el inmueble no invade el dominio público marítimo terrestre al momento de realizar la escritura de compraventa, en el supuesto de lindar con la costa.

 

II. - Trámites y gestiones

 

En cuanto al proceso de adquisición, es habitual en España (aunque no obligatorio) que el comprador y el vendedor ejecuten un contrato privado para reservar la propiedad en exclusiva, pagando un depósito no retornable (normalmente alrededor del 10% sobre el precio), el llamado "Contrato de Arras". Este depósito se paga a cuenta del precio de compra y, en caso de que el comprador no ejecute la compra, permanecerá en poder del vendedor. Por el contrario, si el vendedor no ejecuta la transferencia, tendrá que pagar el doble de la cantidad al comprador como penalización.

 

Se pueden firmar otros tipos de contratos, como, por ejemplo, contratos privados de compraventa, derechos de opción de compra y venta, etc., aunque, en todos los casos, el contrato correspondiente y definitivo debe otorgarse en escritura pública ante notario público.

 

La escritura de compraventa que debe firmarse ante notario público español debe cubrir todos los acuerdos alcanzados por las partes en relación con las condiciones de transferencia y el pago del precio de compra. Este documento final es la escritura de compraventa.

 

Asimismo, en España, a todos los contribuyentes se les asigna un Número de Identificación Fiscal (NIF), que debe aparecer en todos los documentos oficiales o públicos (como la escritura de transmisión), en las declaraciones de impuestos y en todas las comunicaciones con la Agencia Tributaria.

 

III. Régimen Tributario

 

1.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. - El impuesto sobre transmisiones patrimoniales grava la transmisión de bienes inmuebles por parte del Comprador.

 

Cada comunidad autónoma en España fija su propio tipo impositivo anualmente (p.e., en Cataluña este impuesto se cobra hoy en día a un 10% sobre el precio de compraventa y tiene que ser pagado en un plazo de 30 días a partir de la firma de la escritura de compraventa).

 

Además, si el vendedor es no residente en España, el comprador está obligado a retener en nombre del vendedor y a depositar en la Agencia Tributaria el 3% del precio de compra. Esta retención a cuenta tiene para el vendedor la naturaleza de pago a cuenta del correspondiente Impuesto sobre la Renta por los beneficios derivados de esta transmisión en su país de residencia.

 

2.- Impuesto sobre la renta de no residentes.

 

a) Los bienes inmuebles propiedad de personas físicas no residentes para uso privado, no para actividades económicas, estarán sujetos al pago del Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre la base de una renta presunta derivada de la tenencia del inmueble.

 

b) Inmuebles de propiedad de empresas no residentes de uso privado. No se aplicará el Impuesto sobre la Renta de No Residentes si el propietario es una empresa no residente en España. No obstante, si la sociedad reside en un territorio considerado paraíso fiscal, se aplicará un impuesto anual del 3% sobre el valor catastral del inmueble al 31 de diciembre de cada año.

 

c) Ingresos procedentes del arrendamiento de inmuebles mediante establecimiento permanente ("Impuesto sobre la Renta No Residentes"). Aplicable a no residentes (personas físicas o jurídicas) que posean bienes inmuebles en España en régimen de alquiler. Los ingresos a declarar serán la totalidad del importe recibido del arrendatario, sin deducir gastos.

 

3.- Impuesto sobre Sociedades. -

 

Si una empresa española es propietaria de la propiedad en España, tendrá que cumplir con las obligaciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Impuesto sobre Sociedades

 

La renta imponible es la renta bruta de la empresa para el ejercicio fiscal, menos ciertas deducciones. Se determina a partir de las cuentas anuales elaboradas bajo principios de contabilidad generalmente aceptados en España y ajustadas por determinadas disposiciones fiscales.

 

4.- Impuesto sobre el Patrimonio - Los no residentes están sujetos al impuesto sobre el patrimonio sobre los bienes situados o los derechos ejercitables en España. La base imponible se reduce en 700.000 euros, gravándose el excedente a un tipo que oscila entre el 0,21% y el 2,75%, en función del valor de los activos.

 

5.- Impuestos Locales. -

 

Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto local que afecta a los propietarios de inmuebles en España y que se paga anualmente al Ayuntamiento.

 

Todos los impuestos mencionados anteriormente tienen regulaciones específicas y particularidades que necesitan ser analizadas caso por caso.

 

Además de los impuestos, hay una serie de otros costes a la hora de comprar una propiedad en España, incluidos los gastos notariales y de registro de la propiedad.

 

La información contenida en la presente nota no debe ser en sí misma considerada como un asesoramiento específico en la materia comentada, sino únicamente una primera aproximación al tema tratado, siendo por tanto aconsejable que los receptores de la presente obtengan asesoramiento profesional sobre su caso concreto antes de adoptar medidas o acciones específicas.