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MORATORIA DE DEUDA HIPOTECARIA PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA HABITUAL

Inmobiliario

El Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo ha introducido la posibilidad de solicitar la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual para quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19. Esta norma ha sido complementada por el nuevo Real Decreto-Ley 11/2020 donde se realizan ajustes y aclaraciones para facilitar la aplicación de dicha moratoria.

Ámbito de aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual.

Conforme al Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual se aplica a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor persona física se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 del mismo y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor.

Asimismo, se aplica a los fiadores, avalistas e hipotecantes en igual situación de vulnerabilidad, que podrán exigir que la entidad acreedora agote el patrimonio del deudor principal, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

El nuevo RDL 11/2020 amplia a dos nuevos colectivos los beneficios de la moratoria:

  • autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, y
  • personas físicas arrendadoras que sean deudores hipotecarios y tengan arrendados inmuebles por los que hayan dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma o dejen de percibirlas hasta un mes después de la finalización del mismo.

Supuestos de vulnerabilidad económica.

Hay vulnerabilidad económica a estos efectos cuando concurran todos los siguientes requisitos:

  • Que el deudor pase a estar en situación de desempleo, o si es empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%
  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere en el mes anterior a la solicitud de la moratoria el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM) (ajustable al alza en función de las circunstancias concurrentes en la unidad familiar)
  •  Que el total de las cuotas hipotecarias, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos»:
    • suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente,
    • servicios de telecomunicación fija y móvil
    • contribuciones a la comunidad de propietarios.
  • Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, el esfuerzo que represente para la unidad familiar la suma de las cuotas hipotecarias respecto de la renta familiar, se haya multiplicado por, al menos, 1,3.

El deudor debe acreditar la concurrencia de los requisitos para solicitar la moratoria mediante;

  • La presentación de la documentación especifica recogida en la norma, o
  • Una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impidan la aportación de los documentos. En este caso, deberá presentar los documentos dentro del mes siguiente a la finalización del estado de alarma.
  • El deudor que se beneficie de la moratoria sin reunir los requisitos para ello será responsable de los daños y perjuicios ocasionados, así como de los gastos generados y sin perjuicio de las demás responsabilidades a que hubiere lugar.

Plazo de solicitud. El deudor puede solicitar la moratoria al acreedor hasta quince días después del fin de vigencia del RDL 8/2020 y la entidad acreedora “procederá a su implementación en el plazo máximo de 15 días”. La entidad bancaria lo comunicará al Banco de España a efectos contables y de no imputación en el cómputo de provisiones de riesgo.

EFECTOS DE LA MORATORIA

  • Suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses. Se prevé que este plazo pueda ser ampliado por acuerdo del Consejo de ministros.
  • No exigibilidad de las cuotas hipotecarias, ni capital ni intereses, íntegramente o en porcentaje.
  • Inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado.
  • Inaplicación de intereses moratorios.

La suspensión no requiere novación contractual ni acuerdo entre las partes para que surta efecto, pero debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad y la ampliación del plazo inicial tiene plenos efectos frente a acreedores intermedios inscritos, aunque no cuente con su consentimiento.  No obstante, durante la vigencia del estado de alarma no podrá otorgarse la escritura, sin que el no otorgamiento afecte o suspenda el plazo máximo de 15 días para su aplicación.

Se prevén bonificaciones a los costes notariales y registrales de estas escrituras, así como en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

 

La información contenida en la presente nota no debe ser en sí misma considerada como un asesoramiento específico en la materia comentada, sino únicamente una primera aproximación al tema tratado, siendo por tanto aconsejable que los receptores de la presente obtengan asesoramiento profesional sobre su caso concreto antes de adoptar medidas o acciones específicas.