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DevoluciĆ³n de la banca del dinero adelantado por los clientes a promotores para viviendas que no se construyeron

Inmobiliario

El tribunal supremo determina la devoluciĆ³n por parte de la banca del dinero adelantado por los clientes a promotores para viviendas que finalmente no se construyeron

El Tribunal Supremo, ha considerado, fijando doctrina, que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito responderán frente a los compradores por las cantidades anticipadas ingresadas en una cuenta abierta por el promotor, cuando no hayan exigido la apertura de una cuenta especial y separada debidamente garantizada. Constando en el documento de ingreso el destino de las cantidades, su no inclusión en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, pues es una obligación impuesta al vendedor y debería exigirse por la entidad bancaria.

De conformidad con la Ley 57/1968 (recientemente derogada), los promotores deben percibir las cantidades anticipadas “a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior” (es decir, un seguro o un aval bancario).

La mencionada ley determinaba la obligación de las entidades bancarias a tener avalada la cantidad que era entregada a cuenta para la vivienda, extremo que fue incumplido masivamente durante los años de la burbuja inmobiliaria. Estas exigencias frecuentemente encarecían las promociones y nadie temía que fuera necesaria. Sin embargo, siguiendo esta reciente línea jurisprudencial, los clientes y acreedores que dieron dinero a cuenta para una vivienda pueden ahora reclamar dichas cantidades a los bancos, saliéndose eventualmente de los concursos de las promotoras frecuentemente en liquidación.

Entiende el tribunal que “la «responsabilidad» que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia.

En ese sentido y en tanto que la entidad bancaria “supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968.”

De conformidad con lo anterior el tribunal fija la siguiente doctrina “en las compraventas de viviendas regidas por la Ley/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.”

La información contenida en la presente nota no debe ser en sí misma considerada como un asesoramiento específico en la materia comentada, sino únicamente una primera aproximación al tema tratado, siendo por tanto aconsejable que los receptores de la presente obtengan asesoramiento profesional sobre su caso concreto antes de adoptar medidas o acciones específicas.