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Compraventa de inmuebles: La importancia de la due diligence legal

Silvia Colldefors

Inmobiliario

Para preparar un proceso de compra o de venta de un inmueble o conjunto de inmuebles es necesario analizar el activo inmobiliario objeto de la transacción y, para ello, la realización de una “due diligence” legal es un proceso importante y fundamental que permite disponer de una información profunda, veraz y organizada, a fin de conocer cuál es la realidad del mismo y qué factores han de tenerse en cuenta para realizar la oferta económica.

Así, el objetivo de una “due diligence” es dotar de confianza y transparencia a la relación entre las partes intervinientes en la compraventa, y es un paso previo casi obligado para acometer operaciones inmobiliarias de cierta envergadura.

La “due diligence” consiste en realizar un estudio detallado que abarque todo lo necesario para la ejecución del proceso de compra o venta del inmueble. Y en este contexto, deberán tenerse en consideración los siguientes aspectos:

  • “Due Diligence” Inmobiliaria

Es importante tener en cuenta elementos personales, como la titularidad o las limitaciones del dominio como prohibiciones de disponer, servidumbres administrativas, así como elementos reales (usufructos, hipotecas u otras cargas); situaciones jurídicas del inmueble  como arrendamientos, declaraciones de obra nueva, inmuebles en régimen de comunidad y de propiedad horizontal; y elementos formales: título de propiedad, escritura pública, comprobación registral y catastral de los inmuebles.

  • “Due Diligence” Urbanística

Como primera aproximación a la información urbanística, a fin de estudiar la viabilidad de la promoción inmobiliaria, el planeamiento urbanístico, datos personales del titular de los derechos urbanísticos, aspectos urbanísticos de los inmuebles como la situación urbanística o las condiciones de parcela, y comprobación de las distintas licencias.

  • “Due Diligence de edificación”

En este apartado habrá que estudiar las condiciones para poder edificar una parcela, las condiciones de situación y forma de los edificios (como, entre otros, la línea de edificación, el fondo máximo edificable y línea máxima de edificación, o separación a linderos); el tipo de obras, la documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras; la importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos por el seguro, los seguros de la construcción la sustitución del beneficiario de la póliza a favor del comprador; y el libro del edificio. 

  • “Due Diligence fiscal” de los inmueble

Comprende la revisión los aspectos tributarios tales como:                                                  

  1. Impuestos Directos: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (documentación a solicitar en el  Impuesto de la Renta  y Retenciones, y documentos a examinar en supuestos de no residentes).  Y Impuesto sobre Sociedades (Régimen General de Residentes.  Documentos a examinar en el Impuesto sobre sociedades).
  2. Impuestos indirectos: Impuesto sobre el Valor Añadido. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Impuesto sobre Actividades Económicas y Tributos locales: Impuesto de Bienes Inmuebles, Plusvalía Municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Tasas, etc.
  3. Inspecciones fiscales.
  4. Actuaciones ante la Administración (se incluye el análisis de la venta de inmuebles a través de sociedades).
  • Litigios

Estudio de acciones para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, tercerías, etc.), y/o sobre la existencia de expedientes expropiatorios, entre otras.

 

La información contenida en la presente nota no debe ser en sí misma considerada como un asesoramiento específico en la materia comentada, sino únicamente una primera aproximación al tema tratado, siendo por tanto aconsejable que los receptores de la presente obtengan asesoramiento profesional sobre su caso concreto antes de adoptar medidas o acciones específicas.