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Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Inmobiliario

El pasado 6 de junio entró en vigor la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización i fomento del mercado de alquiler de vivienda.

Esta nueva reforma legal de la normativa de la LAU de 1994 persigue aumentar la oferta de viviendas en alquiler, aumentar la demanda, y adaptar los precios (las rentas) a la baja para que esa oferta sea atractiva. En definitiva, promover el arrendamiento como opción atractiva para satisfacer la necesidad de vivienda de los ciudadanos.

La nueva normativa sólo será aplicable a los contratos de arrendamiento de viviendas que se celebren con posterioridad a la entrada en vigor de la ley.

Quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley (art 5) la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando este sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial (CCAA).

La duración del contrato será la libremente pactada por las partes, si bien se regula como novedad una duración mínima de tres años, obligatoria para el arrendador. Si fuera inferior, se prorrogaría por plazos anuales hasta dicha duración mínima de tres años.

El arrendatario podrá desistir una vez transcurridos seis meses, con un preaviso al arrendador con al menos 30 días de antelación, sin indemnización. Salvo que se pacte la consistente en un mes de renta por año que faltare para la finalización del plazo pactado. Medida muy positiva para los arrendatarios, que no estarán ya obligados al cumplimiento íntegro del plazo pactado. Se persigue favorecer la movilidad de los trabajadores, la movilidad y cambio de los arrendatarios si varían sus circunstancias económicas o vitales, y la disminución de la renta de mercado, a mejor oferta económica.

La modificación del artículo 9.3 LAU comporta que la denegación de la prórroga por necesidad (uso para familiar o propio del arrendador) se podrá efectuar transcurrido el primer año de duración y con un preaviso de dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las prorrogas anuales. La diferencia con el régimen jurídico anterior consiste en que el preaviso pasa de tres meses a dos y que no es necesario que la causa de necesidad esté prevista en el contrato.

La nueva ley prevé la posibilidad de pacto para que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda en unas condiciones y términos pactados. El incumplimiento podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y además si lo exigiere el arrendador, el arrendatario tendrá obligación de reponer la vivienda al estado anterior, o podrá optar por conservar las obras o mejoras efectuadas sin compensación para el arrendatario.

Otra novedad legislativa consiste en que las partes podrán pactar un sistema de actualización de la renta, necesariamente anual, diferente de la revisión por variaciones experimentadas en los 12 meses anteriores a la fecha de cada actualización por el Índice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo. Para ello es necesario pacto expreso. También será valida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad de pago precedente.

El límite de porcentaje de incremento anual por gastos generales y servicios individuales no puede superar durante los tres primeros años el doble del porcentaje de incremento de la renta.

Así mismo, la reforma cambia el título del artículo relativo a los arrendatarios con discapacidad, pasando a ser “Arrendatarios con discapacidad”, de ámbito sin duda más amplio y genérico. Y, se asimila la edad superior a 70 años con la situación de discapacidad. Igualmente, se puntualiza que, los familiares discapaces o mayores de 70 años, basta que convivan –eso sí, de forma permanente- con el arrendatario, o con su cónyuge, o con la pareja de hecho, y no necesariamente con el arrendatario.

Por otro lado, el nuevo texto legal incide en la importancia (para los arrendatarios) de proceder a inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como única vía para asegurar la íntegra duración del mismo y su plena eficacia frente a terceros. Evidentemente, ello repercutirá en los gastos del inquilino, pues deberá otorgarse escritura pública con los consecuentes gastos notariales, registrales y de una posterior cancelación de la inscripción (mediante acta notarial otorgada por el arrendatario). Todo lo cual parece incongruente con el fomento de la movilidad de los trabajadores / arrendatarios antes apuntada.

Para favorecer la cancelación registral del arrendamiento en los casos de resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta, la reforma legal permite que el propio acta de requerimiento en el que se constate la notificación efectuada y la falta de contestación, o el allanamiento del arrendatario a la resolución, será titulo suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

En línea con el objetivo de flexibilizar el mercado y conseguir atraer la incorporación al mismo del mayor número posible de las viviendas actualmente vacías en manos de propietarios privados, el legislador ha considerado oportuno admitir como válido, en todo caso, el pacto de renuncia por parte del arrendatario al derecho de adquisición preferente previsto en el art. 25 de la LAU.

La reforma arrendaticia introducida afecta también a la regulación de las fianzas arrenaticias. La norma establece la facultad del arrendador de poder exigir la actualización una vez el contrato se prorrogue. La actualización se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, en defecto de pacto, se presumirá que lo acordado para la actualización de la renta será igualmente querido para la actualización de la fianza.



La información contenida en la presente nota no debe ser en sí misma considerada como un asesoramiento específico en la materia comentada, sino únicamente una primera aproximación al tema tratado, siendo por tanto aconsejable que los receptores de la presente obtengan asesoramiento profesional sobre su caso concreto antes de adoptar medidas o acciones específicas.