Back

Saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero

Inmobiliario

El pasado 11 de mayo, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-Ley 18/2012 (“RDL 18/2012”), sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, cuyo objetivo principal es restaurar la confianza en el sistema financiero español, así como disipar las incertidumbres que vienen originando los balances de las entidades de créditos, afectados negativamente por el deterioro de los activos vinculados al sector inmobiliario. Para lograr dicho propósito las vías principales utilizadas son:

(i) Requerimientos de cobertura adicionales, orientados a la cobertura del deterioro en los balances bancarios ocasionado por los activos problemáticos vinculados a la actividad inmobiliaria.
(ii) Aportación de todos los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con el suelo para la promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias de las entidades de crédito a sociedades de capital denominadas Sociedades para la gestión de activos (SGA).

(i) Medidas para el saneamiento de los balances de las entidades de crédito: Nuevos requerimientos de deterioro

El RDL 18/2012 establece nuevos requerimientos de deterioro para las financiaciones relacionadas con el suelo para promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias, correspondientes a la actividad en España de las entidades de crédito y grupos consolidables de entidades de crédito, adicionales al 7% establecido en el Real Decreto-ley 2/2012, sobre el saldo vivo a 31 de diciembre de 2011, según se indica en la siguiente tabla:

Tipo de financiación de construcción o promoción inmobiliaria Porcentaje de cobertura
Con garantía
hipotecaria Suelo 52%
Promoción en curso 29%
Promoción terminada 14%
Sin garantía real 52%

Las entidades de crédito y los grupos consolidables de entidades de crédito deberán recoger estos deterioros antes del 31 de diciembre de 2012. No obstante, se prevé un plazo mayor para aquellas entidades que, durante el ejercicio 2012, lleven a cabo nuevos procesos de integración, siempre que la integración (i) se lleve a cabo a través de operaciones que supongan modificaciones estructurales o adquisición de entidades participadas mayoritariamente por el FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) o en las que éste haya sido designado administrador provisional; (ii) incluya medidas tendentes a la mejora de su gobierno corporativo; (iii) incorpore un plan de desinversión de activos relacionados con riesgos inmobiliarios, así como compromisos de incrementar el crédito a familias y pequeñas y medianas empresas.

Las entidades de crédito han dispuesto de un plazo hasta el 11 de junio de 2012 para presentar al banco de España un plan en el que detallan las medidas que han previsto adoptar para asegurar el cumplimiento de estos nuevos requerimientos de deterioro, incluyendo un programa de desinversión de activos con riesgos inmobiliarios y un calendario de ejecución del mismo. El plan presentado debió ser aprobado por el Banco de España en el plazo de quince (15) días hábiles, pudiendo exigir éste las medidas adicionales necesarias, cuando del plan resultase que la entidad, una vez constituido el nuevo deterioro, pudiera incurrir en déficit de capital principal o de recursos propios computables, debiendo incluir en el citado plan las medidas que tienen previsto acometer para no incurrir en dicho déficit y cuyo plazo de ejecución no podrá ser superior a cinco meses. Las entidades a las que el aumento de deterioro genere una necesidad de capital, tendrán que capitalizarse en el mercado o podrán recibir el apoyo financiero del FROB. Éste podrá inyectar capital bajo diferentes modalidades: vía acciones o a través de Bonos Convertibles Contingentes (COCOS).

El incumplimiento grave de alguna de las medidas incluidas en el plan aprobado por el Banco de España, que ponga en peligro la consecución de los objetivos del plan, podrá determinar la intervención del FROB en la entidad de crédito, sin perjuicio de la responsabilidad administrativa en que puedan incurrir la entidad y quienes ostenten cargos de administración y dirección en la misma.

(ii) Sociedades para la gestión de activos (SGA)

Conforme a lo establecido en el RDL 18/2012, con el fin de aislar y dar salida en el mercado a los activos inmobiliarios, cuya integración en el balance de las entidades está lastrando la recuperación del crédito, todas las entidades de crédito deberán traspasar los “activos tóxicos”, activos adjudicados o recibidos en pago de deudas a una SGA, dirigida de manera independiente y profesionalizada, antes del 31 de Diciembre del 2012 (las entidades de crédito que lleven a cabo nuevos procesos de integración dispondrán hasta el 31 de Diciembre de 2013 para efectuar dicha aportación.)

En el caso de entidades participadas mayoritariamente por el FROB así como en el de entidades en las que el FROB haya sido designado administrador provisional, será entonces el FROB el que decidirá si la entidad de crédito debe o no constituir una SGA.

Dichas SGA se constituirán bajo la forma de sociedades anónimas y se regirán por la Ley de Sociedades de Capital. El objeto social exclusivo de las SGA a las que aporten sus activos las entidades que hubiesen recibido apoyo financiero del FROB será la administración y enajenación, ya sea de forma directa o indirecta, de los activos aportados inicialmente a la misma.

Las aportaciones a la SGA deberán valorarse por su valor razonable. En ausencia de valor razonable o cuando exista dificultad para obtenerlo, se valorarán por su valor en libros, que se determinará tomando en consideración las provisiones que los activos deban tener constituidas en aplicación del RDL 18/2012 y el RDL 2/2012. Dicha valoración, sustituirá la valoración de experto independiente prevista en la Ley de Sociedades de Capital, siempre que la aportación se realice dentro del calendario de aprovisionamiento al que viniera obligada la entidad aportante.

Las entidades que hayan recibido apoyo financiero del FROB, para cumplir con lo establecido en el RDL 18/2012, dispondrán de un plazo de tres (3) años, para adoptar y ejecutar las medidas precisas para que la vinculación de la SGA con la entidad de crédito sea como máximo la de empresa asociada. Asimismo, las sociedades participadas por las entidades de crédito que reciban apoyo financiero del FROB estarán obligadas a enajenar anualmente, al menos, un cinco por ciento (5%) de sus activos a un tercero distinto de la entidad de crédito aportante o de cualquier sociedad de su grupo. Los administradores de dichas sociedades deberán tener experiencia acreditada en la gestión de activos inmobiliarios.

El RDL 18/2012 pretende eliminar todos aquellos costes fiscales que se deriven de este tipo de operaciones, para lo cual establece medidas para garantizar la neutralidad fiscal de las operaciones que se realicen en la constitución de las SGA, y medidas para estimular la venta de los activos inmobiliarios. En concreto, el RDL 18/2012 establece la aplicación del Régimen especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos, canje de valores, o aportaciones no dinerarias de ramas de actividad o de determinados activos, recogido en el Capítulo VIII del Título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, a las transmisiones de activos y pasivos que se realicen a las SGA en cumplimiento del RDL 18/2012, para sanear los activos inmobiliarios del sector financiero. Por otro lado, el RDL 18/2012 introduce una exención parcial del cincuenta por ciento (50%) en relación con el Impuesto sobre Sociedades, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, en las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles urbanos que se adquieran a partir de la entrada en vigor del RDL 18/2012, (el pasado 12 de mayo de 2012) y hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que se cumplan determinados requisitos, como que no exista vinculación entre las partes.

 

La información contenida en la presente nota no debe ser en sí misma considerada como un asesoramiento específico en la materia comentada, sino únicamente una primera aproximación al tema tratado, siendo por tanto aconsejable que los receptores de la presente obtengan asesoramiento profesional sobre su caso concreto antes de adoptar medidas o acciones específicas.